Sau khoảng thời gian gần 3 năm, kể từ khi Công ty Kim Oanh đấu giá thành công tài sản là toàn bộ quyền sử dụng đất tại dự án Khu dân cư Hòa Lân (thị xã Thuận An, Bình Dương). Tuy nhiên do có nhiều sai phạm kéo dài, quá trình kiện tụng giữa các bên liên quan vẫn chưa có hồi kết đã khiến dự án nghìn tỷ này rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”.

BTT Ủy ban TW MTTQ Việt Nam đề nghị thu hồi Huân chương lao động của Công ty Kim Oanh vì có nhiều hành vi vi phạm pháp luật

Điểm xuấtphát của sai phạm

Dự án Khu dân cư Hòa Lân nằm trên địa bàn phường Thuận Giao, thị xã Thuận An (Bình Dương) do Công ty TNHH – SXTM Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) làm chủ đầu tư với tổng diện tích khoảng 490.765m2. Trong đó, có 281.964,7 m2 là phần diện tích đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, phần còn lại khoảng 246.853,1 m2 là diện tích đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

Vào đầu năm 2011, Công ty Thiên Phú đã thế chấp dự án này tại Ngân hàng Agribank Chi nhánh Chợ Lớn - Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam để thực hiện gói vay khoảng 1.100 tỷ đồng. Do biến động của thị trường kinh doanh, khó khăn về tài chính làm ảnh hưởng đến khả năng chi trả cho Ngân hàng Agribank Chi nhánh Chợ Lớn. Nên ngày 17/4/2015, Công ty Thiên Phú đã ký biên bản thỏa thuận bàn giao dự án để Ngân hàng Agribank Chi nhánh Chợ Lớn xử lý (tiến hành bán đấu giá) thu hồi nợ theo quy định của pháp luật. Đến ngày 17/6/2015, Ngân hàng Agribank Chi nhánh Chợ Lớn đã ký hợp đồng với Công ty Cổ phần Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (Quận 7, TP.HCM), bán đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu dân cư Hòa Lân với giá khởi điểm khoảng 1.467,7 tỷ đồng (hợp đồng 10/2915/ĐGNSG).

Khi đô thị DV - TM Hòa Lân

Sau đó, Công ty Cổ phần Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn đã thông báo bán đấu giá dự án Khu dân cư Hòa Lân bắt đầu từ ngày 7/5/2015 - 25/5/2017. Sau 11 thất bại, mãi đến phiên đấu giá thứ 12 việc đấu giá mới thành công. Công ty A Đông Hải (nay là Cty Kim Oanh TPHCM) đã trúng đấu giá 1.353 tỷ đồng (thấp hơn giá khởi điểm lúc đầu 1.467,7 tỷ đồng).

Tại phiên đấu giá thứ 12, giá khởi điểm để bán đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu dân cư Hòa Lân chỉ còn 963 tỷ đồng (chênh lệch hơn 500 tỷ đồng).

Những điểm sai nối tiếp sau quá trình bán đấu giá

Sau khi đấu giá thành công quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu dân cư Hòa Lân, Công ty Kim Oanh đã tiến hành nghĩa vụ thanh toán tiền mua đấu giá tài sản (1.353 tỷ đồng). Nhưng trên thực tế, quá trình thanh toán này không hề đúng với quy định. Cụ thể:

Từ 25/4/2017 đến 6/9/2017, thanh toán 341,3 tỷ đồng (bao gồm 96,3 tỷ đồng tiền đặt cọc đấu giá),
Từ 6/10/2017 đến 5/12/2017, thanh toán 160 tỷ đồng,
Từ 30/12/2017 đến 27/4/2018, thanh toán 210 tỷ đồng,
Từ 4/7/2018 đến 27/7/2018 thanh toán 100 tỷ đồng.

Như vậy, sau hơn 15 tháng kéo dài, trải qua 4 đợt thanh toán khác nhau, Công ty Kim Oanh chỉ thanh toán cho Ngân hàng Agribank Chi nhánh Chợ Lớn khoảng 811,3 tỷ đồng (thấp hơn giá khởi điểm trong phiên đấu giá thứ 12 là 963 tỷ đồng). Và còn hơn 500 tỷ và chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền mua bán đấu giá tài sản.

Theo nội dung Thông báo đấu giá và Quy chế đấu giá lần thứ 12 (ngày 29/6/2016) có quy định: “Trong thời hạn 03 ngày (kể từ ngày đấu giá thành công) khách hàng mua được tài sản bán đấu giá phải thanh toán 20% tổng số tiền trúng đấu giá tài sản. Số tiền 70% còn lại phải thanh toán trong thời hạn 45 ngày (còn 10% là số tiền mà khách hàng mua được tài sản bán đấu giá đã đặt trước.

Nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định, thì số tiền mà khách hàng đã thanh toán sẽ không được hoàn lại và phải chịu nghĩa vụ bồi thường thiệt hại, tiền lãi chậm trả đối với việc thanh toán không đúng quy định… Đồng thời đồng ý hủy kết quả đấu giá vô điều kiện và chấp thuận để bên có tài sản đấu giá lấy lại tài sản này”.

Như vậy, Công ty Kim Oanh đã có 4 lần vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong một thời gian dài. Nhưng tại sao, Ngân hàng Agribank Chi nhánh Chợ Lớn lại không có biện pháp xử lý triệt để theo quy chế đấu giá. Phải chăng có sự “kết hợp” hay “liên minh nhóm” nào trong câu chuyện này? Thêm nhiều nghi vấn làm cho sự việc ngày càng trở nên khó hiểu.

Sau khi đấu giá thành công, Công ty Kim Oanh cùng các bên liên quan đã ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 01-10/2017 vào ngày 01/07/2017. Hợp đồng trên được công chứng tại Phòng công chứng TP.Thủ Dầu Một (Bình Dương) và làm chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương ban hành công văn số 3225/SXD-QLN thông báo cho Công ty Kim Oanh biết việc chưa có đủ cơ sở pháp lý để xem xét tham mưu UBND tỉnh Bình Dương công nhận Công ty Kim Oanh là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Hòa Lân. Nguyên nhân, Công ty Kim Oanh chưa thanh toán hết số tiền trúng đấu giá. Công ty này chưa được bàn giao tài sản bán đấu giá là quyền sử dụng khu đất thuộc dự án Khu dân cư Hòa Lân (nội dung văn bản số 2300/SXD-QLN gửi Tòa án nhân dân Quận 7, TP.HCM).

Những sai phạm kéo dài đã phần nào làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty Thiên Phú (chủ tài sản) và có nguy cơ làm thất thoát tài sản của nhà nước. Sau nhiều nội dung tố cáo sai phạm liên quan đến việc bán đấu giá tài sản là toàn bộ quyền sử dụng đất dự án Khu dân cư Hòa Lân giữa các bên liên quan. Bộ Tư pháp đã có kết luận thanh tra số 62/KL – TTr về việc chấp hành các quy định pháp luật trong việc bán đấu giá tài sản đối với Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn vào ngày 24/12/2018.

Luật sư chỉ ra vi phạm

Nghiên cứu hồ sơ vụ đấu giá dự án Khu dân cư Hòa Lân, luật sư bảo vệ quyền lợi cho Công ty Thiên Phú cho rằng, Công ty Kim Oanh và đơn vị tổ chức đấu giá đã có những hành vi vi phạm trong vụ việc này.

Luật sư Nông Minh Đức - Công ty Luật TNHHMTV Tùng Dương (Đoàn luật sư TP HCM), người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty Thiên Phú cho biết, trước đó ngày 17/4/2015 Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú đã ký biên bản thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Theo đó, bên A (Agribank Chợ Lớn) được quyền xử lý phát mãi tài sản mà bên B (Công ty Thiên Phú) đang thế chấp, thông qua tổ chức bán đấu giá để thu hồi nợ theo đúng quy định của pháp luật.

Sau khi được giao tài sản, Agribank Chợ lớn ký hợp đồng định giá tài sản thế chấp của Công ty Thiên Phú với Công ty Cổ phần thẩm định giá và tư vấn Quốc Tế, tại chứng thư thẩm định số 403/2015/CT – VALUCO ngày 12/5/2010 thì công ty thẩm định đã định giá luôn cả phần đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (246.853,1 m2) và phần đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (243.912 m2), thành tiền là 1.467.700.000.000 đồng.

Một sự án với nhiều bất thường

Căn cứ vào giá này, Công ty Cổ phần đấu giá Nam Sài Gòn đem bán đấu giá (từ lần 1 - lần 5). Tại lần bán đấu giá lần thứ 6, Agribank Chợ Lớn đã thuê công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn đầu tư xây dựng thế hệ mới thẩm định lại, theo chứng thư thẩm định số 246/CT - THM ngày 19/4/2016 thì toàn bộ 494.047,10 m2 đất (bao gồm cả đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) nhân với 2.506.457 đồng/m2 được 1.238.307.738.000 đồng và Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn lấy kết quả này đấu giá cho đến khi đấu giá thành.

"Như vậy cả hai lần định giá, hai công ty định giá đều đem cả đất Nhà nước giao không thu tiền tính thành giá để Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn đem bán đấu giá. Việc làm này vi phạm nghiêm trọng luật đất đai năm 2003 và vi phạm điều cấm trong Bộ Luật dân sự'', Luật sư Đức nhận định.

Luật sư Đức cũng cho biết, ngày 22/4/2017, Công ty TNHH A Đông Hải (nay là Công ty Kim Oanh) nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá. Ngày 26/4/2017 đã nộp 93,6 tỷ đồng tiền đặt cọc. Trong hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá không có tài liệu thể hiện Công ty Kim Oanh thông báo bằng văn bản cho Agribank Chợ Lớn về phương thức thanh toán (trả ngay hay trả dần) theo công văn số 196/NHNNCL - TD ngày 28/4/2017 của Agribank Chợ Lớn.

Khoản 1 Điều 17 Công văn số 8298/NHNN - HSX ngày 08/12/2014 của Agribank Hội sở ghi rõ: “Phương thức trả ngay là phương thức thanh toán trong đó khách hàng mua lại tài sản có thể thanh tóa toàn bộ giá trị hợp đồng mua bán tài sản ngay trong một lần, tuy nhiên lần thanh toán cuối cùng không được quá 45 ngày”.

Điều 17 Quy chế bán đấu giá quy định “...khách hàng phải thanh toán 45 ngày kể từ ngày đấu giá thành”. Điểm a khoản 2 Điều 36 Nghị định 17/2010/ NĐ-CP của Chính phủ quy định: “thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản cho tổ chức bán đấu giá tài sản...”.

Tại Biên bản bán đấu giá ngày 25/5/2017 có quy định “người trúng đấu giá phải thanh toán trong vòng 45 ngày , nếu không thanh toán đủ thì xem như vi phạm nghĩa vụ thanh toán và từ chối mua tài sản. Số tiền khách hàng đã thanh toán sẽ không được hoàn lại và đồng ý hủy kết quả đấu giá vô điều kiện và chấp thuận để bên có tài sản bán đấu giá lấy lại tài sản bán đấu giá để bán cho người khác mà không thắc mắc khiếu nại gì...” và “...tự thực hiện việc xin chuyển đổi chủ đầu tư...khi có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước, thì tổ chức công chứng mới được công chứng...”, Biên bản này được công ty Kim Oanh (Công ty TNHH Xây dựng A Đông Hải) ký tên, đóng dấu.

Ngày 30/5/2017 tại Công văn số 254/TB NHNN - CL-TD của Agribank Chợ lớn “về việc trả lời công văn số 01/AĐH - 2017 ngày 26/5/2017 của Công ty TNHH A Đông Hải” cũng nêu rõ: “lần thanh toán cuối cùng không được quá 45 ngày...tự thực hiện việc xin chuyển đổi chủ đầu tư để tiếp tục thực hiện dự án”.

Theo vị Luật sư, mặc dù trước, trong và sau khi trúng đấu giá, Công ty Kim Oanh đều được thông báo bằng văn bản các quy định của pháp luật và dù chưa thanh toán hết tiền trúng đấu giá 93,6 tỷ đồng và chưa được chính quyền cho phép chuyển đổi chủ đầu tư, tài sản bán đấu giá chưa được giải chấp... đã được văn phòng Công chứng Mỹ Phước tỉnh Bình Dương (đơn vị cùng tham gia bán đấu giá ngày 25/5/2017) có văn bản số 144/CV - VPCCMP ngày 16/6/2017 phúc đáp văn bản số 34/CV-CT của Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn hướng dẫn đầy đủ các quy định của pháp luật để đủ điều kiện công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhưng các bên vẫn bất chấp các quy định của pháp luật đã tự ý đem hồ sơ sang Văn phòng công chứng Thành Phố Mới tỉnh Bình Dương để công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá trái pháp luật sang cho Công ty Kim Oanh và đây là nguyên nhân chính để Công ty Kim Oanh khiếu nại, tố cáo đến nhiều cấp, nhiều cơ quan...

Cũng theo Luật sư Đức, việc tổ chức bán đấu giá ngày 25/5/2017 khi Nghị quyết số 42 của UBTVQH chưa có hiệu lực pháp luật (có hiệu lực pháp luật 15/8/2017), nhưng Công ty Kim Oanh luôn lấy Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 để tuyên truyền, làm đơn tố cáo gửi các cơ quan chức năng là không đúng, gây hiểu lầm trong dư luận. Trong các văn bản của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương (số 2351/SXD - QLN ngày 17/7/2018; số 3225/SXD - 25/9/2018; số 2300/SXD - QLN ngày 21/6/2019) gửi đến Công ty Kim Oanh, UBND tỉnh Bình Dương, Tòa án nhân dân quận 7 đều khẳng định Công ty Kim Oanh chưa đủ điều kiện để được chấp thuận là chủ đầu tư Dự án Khu dân cư Hòa Lân.

Mặt khác, trong Văn bản số 30057/STNMT - CCQLĐĐ ngày 26/6/2019 của Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Dương vẫn khẳng định chủ đầu tư dự án khu dân cư Hòa Lân vẫn là Công ty Thiên Phú.

Theo Luật sư Đức, Nhà nước quy định việc bán đấu giá tài sản nhằm mục đích không gây thiệt hại cho các bên và các bên tham gia đấu giá đều bình đẳng trước pháp luật, nghiêm cấm mọi hành vi vi phạm pháp luật trong đấu giá, Công ty Kim Oanh là một trong các đơn vị tham gia đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu dân cư Hòa Lân thì cũng bình đẳng với các đơn vị khác. Nhưng từ chỗ đăng ký thanh toán trả ngay nhưng đã cùng ngân hàng và Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn chuyển hóa thành trả chậm là vi phạm quy định, tước đi quyền bình đẳng của các doanh nghiệp tham gia đấu giá khác.