Chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông (Công ty Phương Đông). Dự án Phương Đông Green Park được xây dựng trên khu đất có diện tích 14.346,6m2, với quy mô 2 tòa chung cư cao 29 tầng + 3 tầng hầm và khối nhà ở thấp tầng gồm 13 căn liền kề.

Đất trụ sở thành đất ở?

Được biết, Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông thành lập 7/1/2016, là công ty con có 100% vốn góp của Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam, với giá trị vốn góp là 92 tỷ đồng theo Hợp đồng góp vốn được công chứng ngày 17/1/2017.

Theo hồ sơ chúng tôi có được, vào năm 2011, dự án này ban đầu được giao cho Tổng Công ty Xây dựng và Phát triển Nông thôn – Công ty TNHH Một thành viên làm chủ đầu tư. Cụ thể, công trình cao tối đa 21 tầng, tiến độ hoàn thành vào quý II/2013. Tuy nhiên, dự án này bị chậm tiến độ với lý do chủ đầu tư đưa ra là khó khăn trong công tác bố trí vốn và quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp.

Ngày 15/7/2014, Phó Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 1162/QĐ-TTg, phê duyệt phương án cổ phần hóa Công ty mẹ – Tổng Công ty Xây dựng và Phát triển Nông thôn thành Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam – Công ty cổ phần. Theo phương án cổ phần hóa được phê duyệt, toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất (trong đó có khu đất rộng 14.346,6m2 ở trên – PV) không tính vào giá trị của doanh nghiệp. Sau thời điểm chào bán cổ phần vào năm 2015, Nhà nước còn nắm giữ 33,74% vốn điều lệ của Tổng Công ty.

Được biết, thời điểm năm 2014 trước khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước – Tổng Công ty Xây dựng và Phát triển Nông thôn, Bộ Tài chính đã có văn bản hướng dẫn, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cũng chỉ đạo liên quan đến việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước khi cổ phần hóa tại Tổng Công ty trên theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/1/2007.

Sau khi cổ phần hóa, Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam tiếp tục quản lý, sử dụng khu đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 039656 ngày 7/9/2016 do Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cấp.

Đến ngày 8/8/2017, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung ký Quyết định số 5282/QĐ-UBND thu hồi 14.346,6m2 đất tại đường Pháp Vân, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai do Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam – Công ty cổ phần đang quản lý và sử dụng và cho Công ty Phương Đông thuê để làm trụ sở, văn phòng làm việc. Hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm, thời gian thuê đến ngày 15/10/2043.

Như vậy, dự án được phê duyệt từ năm 2011 cho Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam và chậm tiến độ hơn 5 năm. Sau đó doanh nghiệp nhận quyết định cổ phần hóa và theo quy định của pháp luật, khu đất thực hiện dự án bị thu hồi, đến năm 2017 có quyết định giao khu đất cho Công ty Phương Đông thuê làm trụ sở, văn phòng làm việc.

Nhưng đến ngày 24/10/2018, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Hùng ký Quyết định 5724/QĐ-UBND về việc điều chỉnh chủ trương đầu tư. Cụ thể, quyết định chấp thuận điều chỉnh một số nội dung tại Giấy chứng nhận đầu tư cấp ngày 20/1/2011. Trong đó, nhà đầu tư thực hiện dự án thay đổi từ Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam thành Công ty Phương Đông. Quy mô dự án cao tối đa 29 tầng, tiến độ thực hiện đến quý IV/2020.

9 tháng sau (tức ngày 29/7/2019), Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Quốc Hùng đã ký ban hành Quyết định 4040/QĐ-UBND, cho phép Công ty Phương Đông chuyển mục đích sử dụng 14.346,6m2 đất tại đường Pháp Vân, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai để thực hiện dự án Phương Đông Green Park. Vậy, phải chăng Công ty Phương Đông nghiễm nhiên được sử dụng khu đất trên để xây dựng dự án nhà ở thương mại không thông qua đấu giá đất?

Phân tích quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp và giao đất cho Công ty Phương Đông thực hiện dự án nhà ở thương mại Phương Đông Green Park, luật sư Trần Đức Phượng cho biết, quá trình cổ phần hóa Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam không thực hiện Quyết định 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/1/2007 (140/2008/QĐ-TTg, 71/2014/QĐ TTg) về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước là gốc vấn đề, nguồn gốc của việc vi phạm biến đất công thành tư. Khi thực hiện việc biến đất công thành đất tư thông qua các thủ tục hành chính sẽ thể hiện từng điểm sai, lủng củng, mâu thuẫn và vi phạm pháp luật trong hành loạt các văn bản cụ thể của dự án.

Có thể điểm ra một trong số các dấu hiệu vi phạm pháp luật sau: Về việc thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước, theo quy định pháp luật, quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm nên không tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa. Nhưng, doanh nghiệp cũng không thực hiện sắp xếp theo Quyết định 09 đối với nhà đất không được tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần. Sau khi cổ phần và thoái phần vốn Nhà nước thì đến năm 2017, Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp dân doanh, không còn đối tượng doanh nghiệp vốn Nhà nước, nên không phải là đối tượng áp dụng Nghị định 167/2017/NĐ-CP (Nghị định 167).

Vì thế, nay nhà đất có nguồn gốc thuộc doanh nghiệp Nhà nước mặc nhiên không bị áp dụng Nghị định 167, vì doanh nghiệp đang sử dụng nhà đất không còn là doanh nghiệp Nhà nước. Mặt khác, đối với nhà đất phải sắp xếp, Quyết định 09 và Nghị định 167 đều không quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng khi chính quyền quyết định giao chủ dự án cho doanh nghiệp tư nhân (Công ty Phương Đông) hình như đều viện dẫn trái ngược, không đúng với các văn bản quy định này.

Về việc cổ phần hóa, nguyên tắc là cổ phần và để rút phần vốn của Nhà nước đối với Tổng Công ty nhưng Tổng Công ty lại thành lập thêm công ty con để điều chuyển việc quản lý, nắm giữ quyền sử dụng đất sang công ty con. Quyền sử dụng dụng đất không được tính vào giá trị doanh nghiệp của Tổng Công ty và chỉ tính giá trị phần vốn góp là tiền góp tại công ty con, nên thông qua việc điều chuyển nắm giữ nhà đất này sẽ dẫn đến hậu quả, chỉ cần cổ phần hóa xong Tổng Công ty (công ty mẹ) hoặc bán hết phần vốn tại công ty con, thì công ty con không phải là doanh nghiệp Nhà nước. Vì thế, không thuộc diện sắp xếp lại, xử lý nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 167.

“Điều đáng lo ngại, việc thanh tra, hướng dẫn trả lời của nhiều cơ quan Nhà nước có vẻ như lại đang trả lời theo hướng hợp pháp hóa sai phạm, dựa trên căn cứ chỉ xem xét phần vốn tại công ty con hiện không có vốn của Nhà nước mà bỏ quên nguồn gốc đất trước đây, vi phạm của Tổng Công ty trốn tránh thực hiện, thực hiện không đúng theo Quyết định 09, Nghị định 167”, luật sư Hải khẳng định.

Liên quan đến việc thu hồi và cho thuê đất, năm 2018 có quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, từ đó Công ty Phương Đông chính thức bắt đầu trở thành chủ đầu tư dự án, luật sư Hà Đắc Hải phân tích, đối với Giấy chứng nhận đầu tư cấp năm 2011 về thực hiện dự án Tổ hợp nhà ở, văn phòng và dịch vụ thương mại giao cho nhà đầu tư là Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam, do không thực hiện được dự án nên phải thu hồi. Theo quy định, nhà đầu tư mới phải thực hiện theo thủ tục dự án từ đầu.

Theo đăng ký doanh nghiệp thì từ 2016 đến tháng 11/2019, Công ty Phương Đông chỉ có 100 tỷ đồng, góp bằng tiền, không hề tăng vốn. Do đó, Hợp đồng góp vốn được công chứng ngày 17/01/2017, góp bằng toàn bộ tài sản trong Quyết định 5282/QĐ-UBND về thu hồi và cho thuê đất chỉ có thể là văn bản giả tạo không đúng sự thật, nhằm hướng theo giải quyết góp tài sản trên đất nên cho thuê luôn đất.

Luật sư Hải cho rằng, Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư 5724/QĐ-UBND là hoàn toàn sai về hình thức, thẩm quyền, thủ tục, nội dung theo Luật Đầu tư 2015 và Nghị định 118/2015/NĐ-CP. Không thể có việc quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư (UBND TP quyết định) sửa điều chỉnh trực tiếp giấy đăng ký đầu tư (Sở KH&ĐT cấp), nhà đầu tư này thay thế bằng nhà đầu tư pháp nhân khác.

Tại Giấy chứng nhận đầu tư năm 2011, chỉ có 1 nhà đầu tư nên Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam vừa là nhà đầu tư, vừa là tổ chức thực hiện dự án, theo Điều 34 Nghị định 118/2015/NĐ-CP thì trường hợp thay đổi “tổ chức thực hiện dự án” không phải là nội dung để được quyết định điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư,… và hàng loạt vấn đề vi phạm khác. Như vậy, liệu rằng UBND TP. Hà Nội có thực hiện đúng Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan hay không?

Luật sư Hải bày tỏ quan điểm, với những nghi vấn về sai phạm ở hàng loạt văn bản pháp lý của dự án và nguồn gốc nhà đất thuộc thuộc sở hữu Nhà nước, thì cơ quan có thẩm quyền cần phải thanh kiểm tra và đưa ra kết luận. Từ đó, xử lý những sai phạm và tránh thất thoát tài sản thuộc sở hữu Nhà nước.

Từ xây dựng không phép đến sai phép, được “hợp thức hóa” thế nào?

Liên quan đến dự án Phương Đông Green Park, vào đầu năm 2017, Công ty Phương Đông đã khởi công xây dựng dự án và sau đó bị đình chỉ thi công vì không có giấy phép xây dựng. Theo ghi nhận của nhóm PV, tại thời điểm tháng 12/2017, dự án đã thi công được một khối lượng lớn công việc tại hạng mục của tầng hầm.

Đáng chú ý, theo quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư ngày 24/10/2018, quy mô và nội dung đầu tư dự án đều tuân theo Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc đã được chấp thuận tại Văn bản số 5036/QHKT-TMB-PAKT (P8) ngày 1/9/2016 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc và nội dung được UBND TP. Hà Nội chấp thuận về việc điều chỉnh một phần chức năng nhà ở để bán tại dự án.

Điều ngạc nhiên, theo Giấy chứng nhận đầu tư năm 2011, quy mô công trình cao tối đa 21 tầng, mật độ xây dựng 34,66%. Thế nhưng sau khi chủ đầu tư thi công xây dựng kiểu “tiền trảm hậu tấu”, đến ngày 24/10/2018, TP. Hà Nội mới ban hành Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư và công nhận Công ty Phương Đông là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên. Tại quyết định này, dự án Phương Đông Green Park được điều chỉnh tăng tầng cao, mật độ xây dựng. Cụ thể, dự án được điều chỉnh có quy mô 2 tòa chung cư cao 29 tầng + 3 tầng hầm và khối nhà ở thấp tầng gồm 13 căn, mật độ xây dựng tăng lên thành 49,6%.

Đến cuối năm 2019, sau 3 năm nằm đắp chiếu, chủ đầu tư tái khởi động lại dự án sau khi được cấp Giấy phép xây dựng vào ngày 9/9/2019. Lãnh đạo Đội Quản lý trật tự xây dựng đô thị quận Hoàng Mai cũng thừa nhận, hiện tại hạng mục chung cư được xây dựng (theo Giấy phép xây dựng được cấp) trên nền móng công trình trước đó đã bị đình chỉ thi công vì không có Giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, sau một thời gian dự án Phương Đông Green Park được thi công trở lại, Công ty Phương Đông lại tiếp tục vi phạm trật tự xây dựng. Cụ thể, ngày 10/8/2020, UBND quận Hoàng Mai đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với Công ty Phương Đông, mức xử phạt 40 triệu đồng. Hành vi vi phạm là tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới.

Được biết, dự án Phương Đông Green Park có 1.248 căn hộ (trong đó 312 căn cho thuê ngắn hạn) và 13 căn nhà ở thấp tầng. Tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm sàn tầng hầm) là 137.454,5m2. Theo khảo sát, mức giá bán căn hộ tại dự án dao động khoảng 24 – 27 triệu đồng/m2. Ước tính, lợi nhuận thu được từ việc bán hàng (căn hộ) lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Vậy, số lợi nhuận này được hạch toán, báo cáo tài chính ra sao và trách nhiệm của Tổng Công ty Xây dựng Nông nghiệp Việt Nam như thế nào? Về những nội dung này, chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin ở các bài tiếp theo.

Nguy cơ giá trị đất đai nhà nước bị thất thoát

Thực tế cho thấy, trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, một số trường hợp đã để xảy ra những tồn tại và thậm chí đến nay chưa được giải quyết triệt để. Điển hình, gần đây Thanh tra Chính phủ chỉ ra hàng loạt sai phạm trong công tác cổ phần hoá Hãng phim truyện Việt Nam khiến dư luận đặc biệt quan tâm. Kết luận của Thanh tra Chính phủ vào tháng 8/2018 cho biết, tại phương án cổ phần hóa và chuyển Công ty TNHH MTV Hãng phim truyện Việt Nam thành công ty cổ phần nêu rõ phương án sử dụng đất gồm toàn bộ diện tích tại số 6 Thái Văn Lung (quận 1, TP.HCM) và số 4 Thụy Khuê (quận Tây Hồ, TP. Hà Nội) khi chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc thực hiện các quy định về quản lý sử dụng đất chưa đúng quy định của Luật Đất đai.

Từ thực tiễn cho thấy, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước là chủ trương hoàn toàn đúng đắn. Chính phủ đã chỉ đạo phải minh bạch trong cổ phần hóa, minh bạch tất cả thông tin của doanh nghiệp, trong đó có giá trị thương hiệu, giá trị tinh thần và giá trị vật chất… Giá trị vật chất trước hết là đất đai và tài sản trên đất.

Thế nhưng, phải định giá doanh nghiệp thế nào cho đúng, cho sát với giá thị trường, minh bạch giá đó là bao nhiêu, ai sẽ đấu thầu, doanh nghiệp tư nhân nào đấu thầu, doanh nghiệp nào thắng thầu, thắng thầu với giá bao nhiêu? Một chuỗi quá trình đó phải minh bạch hoàn toàn. Và để làm được điều này, cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như của các tổ chức chính trị – xã hội./.

Là một người dân mong muốn sự công bằng xin chia sẻ những thông tin, hình ảnh nêu trên tới bạn đọc và diễn đàn doisongvaphattrien.vn với mong muốn các cơ quan chức năng kiểm tra làm rõ

Văn Hiến